一、幾大看點
　　
　　1、不動產租賃業稅率明確為11%
　　
　　文件明確了“提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%?！睂⒉粍赢a租賃與不動產銷售適用同一稅率，體現了稅收公平原則。
　　
　　2、融資性售后回租被重新界定為貸款服務
　　
　文件在金融服務定義中明確了“融資性售后回租、押匯、罰息、票據貼現、轉貸等業務取得的利息及利息性質的收入，按照貸款服務繳納增值稅?！?BR>　　
　　3、1.7億由注冊資本變實收資本
　　
文件明確了“商務部授權的省級商務主管部門和國家經濟技術開發區批準的從事融資租賃業務和融資性售后回租業務的試點納稅人中的一般納稅人，2016年5月1日后實收資本達到1.7億元的，從達到標準的當月起按照上述規定執行；2016年5月1日后實收資本未達到1.7億元但注冊資本達到1.7億元的，在2016年7月31日前仍可按照上述規定執行，2016年8月1日后開展的有形動產融資租賃業務和有形動產融資性售后回租業務不得按照上述規定執行。
　　
　　將財稅【2013】106號文件的“注冊資本”要求變更為“實收資本”，并給予一定的過渡期。
　　
　　4、超3%即征即退重新提起
　　
　　財稅【2013】106號文件曾規定“經中國人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的試點納稅人中的一般納稅人，提供有形動產融資租賃服務，在2015年12月31日前，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策?！?BR>　　
　　原有政策到期后一直沒有是否延續的通知，新的36號文件重新對超稅負即征即退政策給予了延續，并且未設定截止日期。
　　
　　5、存量動產售后回租業務可選擇計稅方法
　　
　　文件規定2016年4月30日前簽訂的有形動產融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產融資性售后回租服務，可以選擇以下方法之一計算銷售額：
　　
　?、僖韵虺凶夥绞杖〉娜績r款和價外費用，扣除向承租方收取的價款本金，以及對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息后的余額為銷售額。
　　
　　納稅人提供有形動產融資性售后回租服務，計算當期銷售額時可以扣除的價款本金，為書面合同約定的當期應當收取的本金。無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當期實際收取的本金。
　　
　　試點納稅人提供有形動產融資性售后回租服務，向承租方收取的有形動產價款本金，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。
　　
　?、谝韵虺凶夥绞杖〉娜績r款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息后的余額為銷售額。
　　
　　6、“本金發票”成為歷史
　　
　　曾幾何時，融資性售后回租關于“本金發票”的爭論始終不斷，很多租賃企業因為無法取得“本金發票”，難以開展回租業務，隨著36號文件將售后回租界定為貸款服務，“本金發票”將徹底成為歷史。
　　
　　二、行業影響
　　
　　1、直租業務平穩過渡
　　
　　對于融資租賃直租業務，36號文件基本維持了之前營改增試點期間的政策執行口徑，使行業政策保持穩定。對現有業務不會造成影響。
　　
　　2、售后回租優勢不在
　　
　　盡管文件繼續對融資性售后回租保留了允許差額征稅的優惠政策，但由于將其劃分為貸款服務，因此其業務承租方無法抵扣進項稅，售后回租作為通道業務喪失了節稅優勢，預計對回租業務量將有一定的萎縮。
　　
　　3、超稅負返還依然難以享受
　　
　　融資租賃由于其利差納稅的性質決定了其稅負水平較低，而3%的實際稅負基本很難有企業可以達到，因此超稅負即征即退政策對租賃行業始終是水中月、鏡中花。
　　
　　新的文件明確了融資性售后回租服務，以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息后的余額作為銷售額。因此計算超稅負即征即退的基數發生了變化，使得售后回租享受政策的門檻有所降低，但是由于回租業務其適用稅率由17%降低為6%，因此想要全面享受政策依然不是件容易的事。
　　
　　4、保理業務差額征稅恐難持續
　　
　　伴隨著租賃產業的發展，保理作為新興業態，近年來發展迅速，不少地方都出臺了支持保理業發展的相關政策文件，最明顯的就是允許保理企業從保理費中將銀行貸款利息扣除后征收營業稅，36號文件并未對保理進行定義，只是在貸款服務定義中明確了“以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤，按照貸款服務繳納增值稅?！币虼?，差額征稅對于保理業恐將成為歷史。
　　
　　三、幾個問題尚需明確
　　
　　1、存量不動產售后回租何去何從
　　
　　對于本次全面營改增前已簽訂未到期的存量不動產售后回租業務如何適用政策，36號文件尚未涉及，需要有關部門及時明確。
　　
　　2、營改增試點前動產租賃合同如何延續
　　
　　財稅【2013】106號文件曾規定“試點納稅人在本地區試點實施之日前簽訂的尚未執行完畢的租賃合同，在合同到期日之前繼續按照現行營業稅政策規定繳納營業稅?！?BR>　　
　　隨著全面營改增的進程，營業稅已經被增值稅所替代，因此針對營改增試點前的有形動產租賃合同如何征稅，還需要進一步明確。
　　
　　售后回租定性為金融服務 按6%征稅 并可享受即征即退
　　
　　按照標的物的不同，文件將融資租賃服務區分為有形動產融資租賃服務和不動產融資租賃服務。分別按照17%和11%稅率進行征稅；在性質方面，又將融資性售后回租業務定性為金融業務，按照6%的稅率繳納增值稅。另外“超3即征即退”政策僅適用于有形動產融資租賃和有形動產融資性售后回租業務。相關政策如下：
　　
　　稅率及征收率
　　
　　增值稅稅率：
　　
　?。ㄒ唬┘{稅人發生應稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規定外，稅率為6％。
　　
　?。ǘ┨峁┙煌ㄟ\輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。
　　
　?。ㄈ┨峁┯行蝿赢a租賃服務，稅率為17%。
　　
　?。ㄋ模┚硟葐挝缓蛡�人發生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規定。
　　
　　增值稅征收率：
　　
　　增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。
　　
　　簡易計稅
　　
　　一般納稅人發生下列應稅行為可以選擇適用簡易計稅方法計稅：
　　
　　4.以納入營改增試點之日前取得的有形動產為標的物提供的經營租賃服務。
　　
　　5.在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執行完畢的有形動產租賃合同。
　　
　　不動產經營租賃服務
　　
　　一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。
　　
　　定義
　　
　?。ㄎ澹┙鹑诜⻊?。
　　
　　金融服務，是指經營金融保險的業務活動。包括貸款服務、直接收費金融服務、保險服務和金融商品轉讓。
　　
　　1.貸款服務。貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業務活動。
　　
　　各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間（含到期）利息（保本收益、報酬、資金占用費、補償金等）收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據貼現、轉貸等業務取得的利息及利息性質的收入，按照貸款服務繳納增值稅。
　　
　　融資性售后回租，是指承租方以融資為目的，將資產出售給從事融資性售后回租業務的企業后，從事融資性售后回租業務的企業將該資產出租給承租方的業務活動。
　　
　?。┈F代服務。
　　
　　5.租賃服務。
　　
　　租賃服務，包括融資租賃服務和經營租賃服務。
　　
　?。?）融資租賃服務，是指具有融資性質和所有權轉移特點的租賃活動。即出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入有形動產或者不動產租賃給承租人，合同期內租賃物所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃。
　　
　　按照標的物的不同，融資租賃服務可分為有形動產融資租賃服務和不動產融資租賃服務。
　　
　　融資性售后回租不按照本稅目繳納增值稅。
　　
　?。?）經營租賃服務，是指在約定時間內將有形動產或者不動產轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的業務活動。
　　
　　按照標的物的不同，經營租賃服務可分為有形動產經營租賃服務和不動產經營租賃服務。
　　
　　銷售額
　　
　　對融資租賃業務的銷售額規定如下：
　　
　?。?）經人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的試點納稅人，提供融資租賃服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。
　　
　　對融資性售后回租業務的銷售額規定如下：
　　
　?。?）經人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的試點納稅人，提供融資性售后回租服務，以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息后的余額作為銷售額。
　　
　　對往期業務銷售額的規定如下：
　　
　?。?）試點納稅人根據2016年4月30日前簽訂的有形動產融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產融資性售后回租服務，可繼續按照有形動產融資租賃服務繳納增值稅。
　　
　　繼續按照有形動產融資租賃服務繳納增值稅的試點納稅人,經人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的，根據2016年4月30日前簽訂的有形動產融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產融資性售后回租服務，可以選擇以下方法之一計算銷售額：
　　
　?、僖韵虺凶夥绞杖〉娜績r款和價外費用，扣除向承租方收取的價款本金，以及對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息后的余額為銷售額。
　　
　　納稅人提供有形動產融資性售后回租服務，計算當期銷售額時可以扣除的價款本金，為書面合同約定的當期應當收取的本金。無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當期實際收取的本金。
　　
　　試點納稅人提供有形動產融資性售后回租服務，向承租方收取的有形動產價款本金，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。
　　
　?、谝韵虺凶夥绞杖〉娜績r款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息后的余額為銷售額。
　　
　　適用上述規定的條件：
　　
　　省級商務主管部門及國家經濟技術開發區批準的租賃公司實收資本須達1.7億元
　　
　?。?）經商務部授權的省級商務主管部門和國家經濟技術開發區批準的從事融資租賃業務的試點納稅人，2016年5月1日后實收資本達到1.7億元的，從達到標準的當月起按照上述第（1）、（2）、（3）點規定執行；2016年5月1日后實收資本未達到1.7億元但注冊資本達到1.7億元的，在2016年7月31日前仍可按照上述第（1）、（2）、（3）點規定執行，2016年8月1日后開展的融資租賃業務和融資性售后回租業務不得按照上述第（1）、（2）、（3）點規定執行。
　　
　　即征即退政策
　　
　　省級商務主管部門及國家經濟技術開發區批準的租賃公司實收資本須達1.7億元
　　
　　經人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的試點納稅人中的一般納稅人，提供有形動產融資租賃服務和有形動產融資性售后回租服務，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。商務部授權的省級商務主管部門和國家經濟技術開發區批準的從事融資租賃業務和融資性售后回租業務的試點納稅人中的一般納稅人，2016年5月1日后實收資本達到1.7億元的，從達到標準的當月起按照上述規定執行；2016年5月1日后實收資本未達到1.7億元但注冊資本達到1.7億元的，在2016年7月31日前仍可按照上述規定執行，2016年8月1日后開展的有形動產融資租賃業務和有形動產融資性售后回租業務不得按照上述規定執行。
　　
　　實際稅負
　　
（三）本規定所稱增值稅實際稅負，是指納稅人當期提供應稅服務實際繳納的增值稅額占納稅人當期提供應稅服務取得的全部價款和價外費用的比例。