租賃基礎知識
---摘自《汽車租賃》
一、什么是租賃
租賃是經濟社會中由買賣交易發展和衍生的一種以實物為載體的重要交易形式，是指出租人在一定時期內向承租人轉移一項物品的使用權與收益權，同時獲得相應租金收入的交易行為。
當人類社會的生產力發展到一定水平，大致在原始社會后期，生產資料出現了過剩，為了獲得生產資料的使用功能，人們開始彼此交換或買賣。后來人們發現如果僅僅是需要物品的使用功能，用完了再還回比交換或買賣的成本更低，由此租賃誕生了。在四大文明古國之一的巴比倫，租賃已成為比較重要的經濟活動，頒布于公元前1750年前后的《漢穆拉比法典》是目前所知的世界上第一部比較完整的成文法典，它涵蓋訴訟程序、社會、經濟等內容，共有282條條款，其中涉及租賃內容的有37條，占總數13%。這些條款提到的租賃物有耕地、房屋、花園、牛、驢、帶牛的或不帶牛的2輪車、戰船、渡船、帆船和熟練工匠、放牧者（在當時的社會條件下，人被視為一種租賃物）等。內容包括租金標準、承租方的責任等。比如《漢穆拉比法典》第45條規定如果雷電、暴風雨或洪水毀去承租者的收獲物，那么損失仍歸于承租人。承租人如不聽從出租者的警告而疏于耕作，出租者便可將土地收回并收繳租金。交回租地前，承租人還得將其耕好。第244條規定如果租用的?；蝮H在田地里被獅子吃了屬于天災，損失由?；蝮H的主人承擔。第245條規定如果牛因受虐待而死亡，承租人應賠償牛主人同樣的牛等等。
二、租賃的本質是什么
租賃之所以能夠從買賣交易中發展和衍生成一個新的交易形式，是因為物權可以分解，因此交易雙方可以將租賃物的部分權益作為交易對象。物權是自然人、法人直接支配不動產或者動產的權利，物權包括所有權、用益物權和擔保物權三個方面。用益物權是用益物權人（租賃交易中的承租人）對他人（租賃交易中的出租人）所有的不動產或者動產（租賃交易中的租賃物），依法（租賃交易中的租賃合同）享有占有、使用和收益的權利。任何交易的發生，包括買賣和租賃，都會造成物權的變化，只是變化的范圍不同。形式上租賃就是出租人以租金為對價，在租期內將所支配實物的用益物權即占有權、使用權、收益權渡讓給承租人，而保留所有權和擔保權。
根據租賃的性質，人們使用不同的詞對租賃進行了描述?！吨袊蟀倏迫珪返亩x：“租賃，是指出租人把出租財產交給承租人使用，承租人支付租金、并在租賃關系終止時將原租賃財產返還給出租人的交易或行為”。中華人民共和國財政部《企業會計準則——租賃》定義：“租賃，指在約定的期間內，出租人將資產使用權讓與承租人以獲取租金的協議”。
雖然租賃的定義有不同的描述方式和角度，雖然租賃后來演變成很多種類，特別是現代融資租賃與傳統的租賃相比已有有比較大異化，交易的目的也有所不同。但所有種類的租賃，都有共同的性質或本質，即租賃交易只形成物權中用益物權的轉移，而不是象買賣交易那樣形成物權的整體轉移。
三、為什么租賃如此復雜
租賃是一個古老而又變化巨大的行業。一方面雖經4000多年的發展，租賃的基本性質、主要交易過程和功能等并沒有改變，另一方面在此基礎上融資租賃僅用50多年的時間就成為租賃的主要類別和組成部分，以致出現事實先于規則的情況，引發了租賃概念與定義的混亂。比如說“租賃包括租賃和融資租賃兩大業務類型”，第一個“租賃”是指這個行業，第二個“租賃”是指構成這個行業的兩個主要業務類型之一。有人為了區別它們，將第二個“租賃”命名為“經營性租賃”，然而經營性租賃（operating lease）是指具有融資租賃基本交易特征的（承租人選定設備、中長期融資），但出租人又一定程度上承擔了租賃投資決策風險的非全額清償的一種融資租賃，是與租賃完全不同的另一類業務。除了一詞多義外，還有一義多詞的情況，比如融資租賃又叫金融租賃、杠桿租賃又叫衡平租賃、節稅租賃又叫真實租賃、非節稅租賃又叫有條件銷售租賃或租購等。租賃是一個相對復雜的交易行為，出租人將用益物權從租賃物的物權中分解出來作為對價獲得承租人的租金，由此出現了所有權、占有權、使用權、收益權、擔保權的分離。這種物權的分離使出租人、承租人得以在租賃交易中充當決策人、出資人、受益人、風險承擔人等不同角色，由此產生了租賃、融資租賃、干租、濕租、杠桿租賃、經營性租賃、回租、廠商租賃、抽成租賃等眾多的租賃業務類型。這些租賃業務既有共性，但也有較大差別，按照國家統計局國民經濟行業分類標準，租賃和融資租賃分屬“租賃和商務服務業”和“金融業”。而廠商租賃以銷售特定產品為目，可劃入“批發和零售業”。都是租賃，但分屬三個行業，這說明了租賃交易的復雜性。
四、從租賃與銷售的關系說融資租賃
進入20世紀50年代后，注入金融、銷售等新因素的融資租賃誕生了，租賃在融物的基礎上賦予了融資的新形式。所謂融物就是將物品租給你，所謂融資即是將錢借給你購買物品，因此融資租賃就具有租賃和銷售的雙重性質?！镀髽I會計準則——租賃》對融資租賃的定義：“是指實質上轉移了與資產所有權有關的全部風險和報酬的租賃。其所有權最終可能轉移，也可能不轉移。” 該定義中“所有權也可能不轉移”的情況，本質上是承租人通過出租人的租金優惠，獲得或基本獲得租賃物的剩余價值（余值）后，不再要求租賃物的所有權的轉移。
如下圖，如果我們將租賃與銷售看作兩個相對不同的交易形式，它們之間的區別是租賃只是部分物權——用益物權轉移，而銷售是全部物權轉移。那么從物權是否轉移這個標準看，融資租賃則是租賃和銷售之間的過渡形式，即融資租賃可能仍是不完全的物權轉移，屬于租賃范疇；也可能在租期結束時，所有權、用益物權、擔保權一并轉移，轉化為銷售。在西方國家，有一種投資稅收抵免（Investment Tax Credit，ITC）政策，即政府對投資人實行一定的稅收優惠。如果只是轉移用益物權的融資租賃，出租人擁有租賃物的所有權，屬于投資方，具有享受ITC的資格；如果是在租賃期結束時所有權、用益物權、擔保權一并轉移的融資租賃，出租人實際是銷售者，就沒有享受ITC的資格。因此，這些國家就以融資租賃是否具有銷售性質為標準，將其劃分為節稅租賃（Tax Oriented Lease）和非節稅租賃（Non-tax Lease）兩大類，英國則將后者這種具有銷售性質的融資租賃稱為租購（Hire Purchase）。美國干脆將這兩類融資租賃稱為真實租賃（True Lease）和有條件銷售租賃（Conditional Sale Lease），《北美行業分類體系》將那些銷售傾向明顯的融資租賃視為銷售融資（Sales Financing）。
另外從投資風險的承擔者上，亦可以看出融資租賃與銷售的關聯性。租賃是出租人事先購買租賃物品等待承租人，所以承擔投資風險；融資租賃是由承租人選定租賃物品后出租人才購買并以租金形式獲得投資的全部清償，所以是承租人承擔投資風險，在這一點上，融資租賃與銷售相同。
圖：租賃的性質
從融資租賃在租賃與銷售之間的過渡作用這個角度詮釋融資租賃，或許可以更清晰地揭示融資租賃的諸多復雜概念和關系。比如經營租賃（Operating Lease），是由承租人選擇租賃物品，具有融資租賃特性，但租期結束后租賃物返還出租人且租賃物的投資上有20%左右沒有得到清償，又具有租賃特性，所以將經營租賃認定為租賃或融資租賃，并不矛盾。如上圖所示，租賃和融資租賃的界限比較模糊，所以確定融資租賃的標準相對比較復雜?！秶H財務報告準則》（International Financial Reporting Standards）規定，一項租賃業務只要具備下列任何一項特征即可稱作融資租賃：
1. 在租賃期結束之際將租賃物的所有權轉讓給承租人；
2. 承租人擁有購買或不購買租賃物的選擇權。但由于承租人可以遠遠低于市場公平價值的價格購買租賃物，因此在租賃初期，就有把握確認承租人將行使購買租賃物的選擇權；
3. 租賃期為租賃物使用壽命期的大部分時間，所有權在最后可以也可以不轉讓；
4. 租賃期初的最低租賃付款額現值大于或等于租賃物的公允價值。
我國《企業會計準則——租賃》區分租賃與融資租賃的標準的前4條與上述標準相同，只增加第5條：租賃資產性質特殊，如果不作較大修整，只有承租人才能使用。
從這些眾多的確定融資租賃的標準中可以歸納出共同的一點，就是融資租賃具有銷售傾向，或者與銷售的目的相同
